政府不再垄断住房供地 房价将何去何从

2017年1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地少有提供者。

国土资源部部长姜大明当天还表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

住房供给侧改革深入到土地市场，对未来房价走势有哪些影响？

要深入评判政策影响，首先要弄清楚中国城市高房价最根本的原因是什么？

是住房持有成本太低吗？

是地方政府实行的土地财政与饥饿供地吗？

是货币超发吗？

这些应当说都是推高房价的重要原因，但还不是根本性原因。

中国住房市场的根本矛盾，在于不断扩大的城市住宅用地需求，与农村集体土地不可开发使用的矛盾。

首先，随着工业化和城市化的发展，大量原农村人口由农转工，成为新城市人口，从而形成大量刚性的新增住房需求；其次，中国原有城市人口住房水平非常低下，老式公房、筒子楼等占有相当大的比例，随着收入的增长也会产生很大的改善性住房需求。但另一方面，包围城市的广大土地都是无法合法利用的农村集体土地。由于历史原因，甚至有些城市内部也存在大片的集体土地。这些集体土地按目前的制度无法开发供城市利用，要开发利用只能先征收转国有，再出让给用地机构。在有限的征收转用土地中，地方政府还需要优先保证发展经济的产业用地。这极大地限制了城市的扩展和农村土地的有效利用，从而造成城市住房用地极度稀缺的局面。

上海的筒子楼

农村集体土地

按目前已经公开的政策动向，有实质意义的主要有两条：

是政府将不再是居住用地少有提供者，企业自建住房可能成为新的住房供给渠道

是利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房，目前正在试点进程之中。

从企业自建住房看，它能有效改善住房供应结构，对于职住平衡、引进人才等都具有积级的意义。但它不能从总量上缓解住房供求矛盾。毕竟城市可用土地有限而需求极为庞大，这方面的供应潜力并不是很大。此外，商品住房市场虽然存在一定的垄断性，各城市之间仍是存在激烈竞争的。企业自建住房虽然也能在一定程度打破开发商的供应垄断，但不能指望它能对房价有根本的抑制作用。

相对于放开企业自建房，利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房是一个更为伟大和具有历史意义的改革。它同时涉及房地产市场的两大关键性议题：集体土地开发利用和发展住房租赁市场。如果运用得当，这一政策也许可以从根本上改变中国城市住房市场的高房价格局。当然，这仍然是只是一个长期愿景。因为农村集体经营性建设用地建设租赁住房目前只是处于试点阶段，离推广应用还有很长的距离。农村集体经营性建设用地建设租赁住房，首先需要解决如何与“小产权房”划清界限这一难题。从长期历史看，中国城乡土地市场的二元结构，是长期以来农民、村集体组织、地方政府、中央政府多方博弈形成的利益妥协格局，并不是一朝一夕所能撼动的。所以短期内，这一改革的深度与广度都不容乐观。此外，城市扩展与耕地保护之间，也存在尖锐的矛盾。耕地保护的刚性，也进一步降低了集体土地使用权改革对缓解城市住房用地不足的意义。

总之，住房供给侧改革深入到土地市场，使我们看到了抑制城市高房价的曙光。但从希望到实现，这一过程仍然是相对漫长的。